Рынок недвижимости Лазурного берега: ситуация на январь 2009 года

На фоне мирового финансового кризиса ситуация на французском рынке недвижимости в общих чертах напоминает картину, которую можно увидеть на рынках других европейских стран. Менее всего подвержены кризису рынки недвижимости, привлекательные для клиентов всего мира: Париж, Лазурный берег, Биариц, Лион, Нант.

Ужесточение кредитных условий выдачи сократило и количество ипотечных займов, и число покупателей. Снижение спроса вынуждает продавцов скидывать цены. В среднем по Франции цены на вторичном рынке недвижимости имеют тенденцию к понижению. Арендная плата же, наоборот, медленно повышается.
Текущее состояние рынка и прогнозы
Что касается Лазурного берега, то по данным FNAIM, Национальной Федерации недвижимости Франции, в 2008 году цены на недвижимость упали на 2% в Каннах, на 0,9% в Ницце, и выросли на 3,3% в Кань-сюр-Мер, на 2,7% в Антибах и на 2,3% – в Ле Канне. Арендная плата повысилась в среднем на 5%.
В начале 2008 года французские эксперты предсказывали, что рост цен на недвижимость Лазурного берега закончится. Это и наблюдалось в течение года. Колебания составили от –2% до +2%. Многие агентства недвижимости этого региона в декабре 2008 года зафиксировали количества сделок в среднем меньше на 17%, но падения цен все равно не происходит.
В сентябре и октябре, когда грянул мировой финансовый кризис, рынок Лазурного берега практически «замер». Но в ноябре покупатели вернулись: в основном это были местные инвесторы, желающие вложить свое состояние в недвижимость и таким образом защитить его от кризиса. Они покупали недвижимость и для последующей аренды, и для личного использования. Их активность показала, что недвижимость на Лазурном берегу остается надежным вложением. Средняя рентабельность объекта в данном регионе составляет 4% в год (см. табл. 1).
Видно, что спрос на недвижимость Лазурного берега сохраняется несмотря на кризис. А вот предложений на рынке стало меньше, поскольку продавцы не готовы снижать цены. Эксперты не прогнозируют значительного снижения цен на Лазурном берегу и в 2009 году. По их мнению, они могу упасть не более чем на 5%.
В чем же причины этой стабильности? В первую очередь, это – привлекательность региона для тех иностранцев, которые не пострадали от кризиса и нацелились на покупку зарубежной недвижимости. Во-вторых, для местных пенсионеров, многих из которых кризис также практически не затронул. Кроме того, на Лазурном берегу наблюдается хроническая нехватка объектов недвижимости. По мнению экспертов, региону «не хватает» 20 тысяч объектов. Дело в том, что девелоперы проявляют осторожность и не выводят на рынок большое количество новых предложений. Поэтому на рынке новостроек Лазурного берега за год осуществляется 15 тысяч перепродаж и лишь ти тысячи первичных продаж.

Цена недвижимости в населенных пунктах Лазурного Берега

Город
Цены (евро/кв. м)

Продажа
Годовые изменения, %
Аренда
Годовые изменения, %
Рентабельность, %

Антибы
4 666,33
2,7
14,66
1,5
3,8

Кань-сюр-Мер
4 527,53
3,3
15,57
7,3
4,1

Канны
4 489,49
–2
14,68
3,1
3,9

Ле Канне
4 038,48
2,3
14,5
4,5
4,3

Ницца
3 902,42
–0,9
14,09
1,7
4,3

Сан Лоран дю Вар
4 446,45
1,4
15,21
12,2
4,1

Цена вопроса
В момент кризиса важно понимать, какие факторы определяют стоимость недвижимости во Франции.
1). Качество и тип постройки. На одной и той же улице дома могу стоить совершенно разных денег. Например, здание с фасадом в стиле знаменитого архитектора Османа (Haussmann) не будет иметь такую же цену, как строение 1960-х годов.
2). Расположение квартиры в здании. Второй этаж во Франции всегда считался наиболее благородным и престижным: здесь можно увидеть высокие потолки, паркет, лепнину – все это увеличивает стоимость квартиры. Апартаменты на других этажах обычно были более скромными, без подобных излишеств. Таким образом, квадратный метр в одном здании никак не может быть оценен одинаково. В более современных зданиях лучше всего продаются квартиры на последних этажах. Они более светлые, обладают лучшим видом из окна, часто имеют большие террасы. Это увеличивает их стоимость на 15–20%. Большой успех у покупателей имеют террасы. В некоторых районах они квадратный метр террасы равен по цене «квадрату» жилой площади.
3) Важным фактором также является «экспозиция» квартиры, то есть куда выходят окна. Квартиры, «смотрящие» на две или три стороны света, стоят дороже. Особенно ценится квартира, если ее окна выходят на юг или юг-запад.
4) Расположение комнат. Квартира с гостиной 30 кв. м будет дешевле квартиры с гостиной в 50 кв. м – большие пространства пользуются успехом. В квартирах, приобретаемых для семейного проживания, покупатели требуют две ванные комнаты. Апартаменты с одной ванной продаются хуже.
5) Прочие детали – наличие паркинга или гаража, наличие (или возможность постройки) бассейна в саду.
Автор: Татьяна Ионкина, компания FRANTSIA